#19: La bogeria dels lloguers

Lliçons crues de demografia i solucions màgiques

Bon dimarts a tothom! Aquest dissabte, l’Ara obria amb:

“El clam pel dret a l'habitatge no havia aconseguit fins ara mobilitzar tanta gent a Catalunya. Desenes de milers de persones –22.000 segons la Guàrdia Urbana i 170.000 segons el Sindicat de Llogateres– d'arreu del territori, organitzades en més de 30 columnes de tot el país, s'han trobat a la plaça Universitat de Barcelona”. - Diari Ara

Abans de res, permeteu-me dir-vos que ric per no plorar amb les famoses “estimacions”. Tu no entres a una sala, veus tot de gent i dius “Hi ha, aproximadament, 22 persones” i el del teu costat diu “No! N’hi ha 170!”. Potser un diria 30 i l’altre 60. Però no t’equivoques en un p*to ordre de magnitud ^🤯, especialment si tens professionals mesurant això. Vivim en una època en què fem xips de la mida de nanòmetres però quan hi ha una manifestació tenim un marge d’error del 700%. WTF 😅.

Tot plegat és ridícul i és una raó més per la qual hem de donar molta importància al sentit crític. Tothom té una agenda política que us vol endinyar amb colador. Desinformació a mansalva i festa!

.

Fora d’aquest petit preludi, avui tractem temes delicats, però que cal tractar:

• Per què hem viscut un augment tan bèstia dels preus del lloguer.

• Per què regular o obligar a reduir els preus del lloguer probablement no arreglarà res.

• Com enfocar el dilema de la compra d’un immoble o el lloguer.

Procuraré, com ja sabeu, minimitzar el contingut polític però sovint no és tan fàcil. Aquest és un tema important i cal mirar-lo a la cara.

Endavant, doncs. Gràcies per ser aquí.

---

Sempre m’ha fet gràcia la frase aquella de “estic llançant els diners amb el lloguer”. O els que encara estan més pujats de to com “estic fent ric al propietari”.

Entenc que aquesta pugui ser la percepció. Però cal que canviem la nostra mentalitat davant de tòpics o mites que ens han explicat i que ens hem cregut.

Quan aneu al cinema penseu “Quina ràbia! Estic fent ric al director i als actors!”.

Quan aneu a un restaurant sortiu pensant “Quin mal que em fa pensar que estic fent ric al propietari del restaurant”?

Potser hi ha gent boja que realment sempre pensa així.

Jo, en tot cas, ho penso si a mi em foten una clatellada que em deixen sec per alguna cosa desproporcionadament cara. En general, però, els mercats capitalistes s’acostumen a encarregar de castigar a la gent que es passa, ja que no genera clients contents. En paraules més tècniques: els clients no creuen que el valor dels béns o serveis que estan rebent sigui suficient respecte el preu pagat.

Però... resulta que amb els immobles aquesta mateixa lògica a vegades no aplica. Si estàs llogant un immoble, estan llançant els diners de mala manera i afavorint un sistema capitalista opressor... traguem-nos-ho del cap.

Hi ha molts petits inversors que dinamitzen el mercat immobiliari i arrisquen el seus estalvis per posar un immoble disponible. No és el mateix això que l’hereu d’un edifici.

I, eh! Abans que algú em pengi etiquetes, deixeu-me dir que el que està passant al mercat de lloguer català és una absoluta vergonya i ve, majoritàriament, causat per una negligència política totalment lamentable.

Som humans i no vivim de l’aire. Si més no, no només vivim de l’aire. Necessitem recursos per sobreviure. Recursos que, generalment, o bé són escassos o bé tenen un cost de producció. Així doncs, per tal de viure, només viure, ja estem generant un cost. No passa res. It’s okay.

I, com no, poder tenir un sostre sota el nostre cap és el desig de tots. Això, per nosaltres, té un valor, encara que un immoble de per sí no generi res (de fet, té un cost associat). Per això existeix un mercat immobiliari. Per suplir aquesta necessitat.

Així doncs, tenim dues opcions:

1. Gaudir-los nosaltres mateixos (sent així, una despesa)

2. Llogar-los per tal que algú altre els gaudeixi a canvi de diners (creant així, un ingrés).

Així doncs, els propietaris amb aquest lloguer podran cobrir els costos de manteniment, hipoteques, etc… i, en principi, guanyar-hi alguna cosa.

Aquests guanys, poden motivar a la gent a invertir en el mercat, fer-lo més líquid, crear més immobles de lloguer, més competència i, així, ajustar més els preus.

.

Per què hem viscut un augment tan bèstia dels preus del lloguer?

Fetes aquestes reflexions, anem a respondre la pregunta: per què han pujat tant els lloguers, a Catalunya?

⚠ Abans de res: El debat de l’accés a l’habitatge és complicadíssim i, si mai debateu sobre el tema, 9 de cada 10 vegades no arribareu a cap conclusió clara amb qui sigui que estigueu debatent. Tot i així, sovint la gent complica més les coses del que cal.

Com he comentat més d’una vegada a Alzina Capital 🌳, la demografia és una força que ho mou tot i, per això, sovint és una manera d’entendre les coses intuïtivament.

Aquí teniu una taula feta per mi mateix amb els censos del 1950 i del 2020 a la majoria de països europeus i amb el subsegüent augment poblacional.

Not bad, eh? Dues generacions i hem més que duplicat la població a Catalunya i el País Valencià i gairebé triplicat a les Illes. A més tingueu en compte que a partir del 1980 a Catalunya vam començar a estar per sota els 2 fills per dona, aproximadament. Llavors, encara no érem ni 6 milions. És a dir, les 4 dècades posteriors no han sigut una expansió de la població autòctona, precisament.

Així doncs, l’augment poblacional viscut als Països Catalans ha sigut desproporcionadíssimament gran comparat amb la resta de països europeus. Superem, fins i tot, Luxemburg, un país també petit però, en aquest cas, el més ric de tot el món.

La propera vegada que sentiu algú dient que Catalunya no és terra d’acollida. Els hi ensenyeu aquestes dades i, tot seguit, els hi regaleu una bufetada ben fresca.

Amb aquestes dades sobre la taula, anem a filar més prim. Mireu els últims 10 anys, del 2014 al 2024 (títol de l’última columna equivocat):

En una dècada a Catalunya hem tingut 658.000 nouvinguts, un període en el qual els fills per dona han estat entre 1,39 i 1,1. Això és gairebé tota la població de Sabadell, Terrassa, Lleida i Manresa juntes.

Un milió de nouvinguts entre Catalunya i el País Valencià.

Bé, doncs. Dit això, aquí teniu els habitatges que s’han construït durant els últims anys a Catalunya.

Com podeu veure, ens vam fotre una nata com una catedral amb la crisi immobiliària del 2007. Arreu del món, però aquí especialment.

Us he fet una tauleta ben cuqui perquè pugueu veure amb números aproximats dels últims 10 anys.

En aquesta última dècada s’han iniciat uns 137.500 habitatges. Què podem fer amb això? Suposem que ja estan acabats i que hi caben unes 2,5 persones de mitjana dins aquests habitatges (que ja es dir molt).

2,5 x 137.500 = 343.750

658.000 nouvinguts – 343.750 places dins aquests habitatges = 314.250 persones

Magnífic tenim una diferència de més de 300.000 persones tensionant el mercat immobiliari català. Un mercat que no és capaç de suplir, eficientment, la demanda. A més, la major part d’quests més de 300.000 estan a l’àrea metropolitana. I això és suposant que TOTS els nous habitatges que s’han fet als últims 10 anys han anat pels nouvinguts. Una suposició que fa riure, òbviament.

Conclusió: Vivim en un mercat tensionat per pressions demogràfiques.

Ho podem sobrecomplicar molt, però aquesta és la resposta. L’augment desproporcionat de població que hem tingut no va al mateix ritme que la construcció d’habitatges, ni molt menys.

I... jo crec que tampoc volem que hi vagi. Simplement, Catalunya és, actualment, absolutament incapaç d’absorbir tanta població de manera eficient.

I menys amb el model econòmic que tenim plantejat. Un model pro-turisme sense valor afegit que encara genera més pressió alcista sobre els preus de la vivenda.

A tot plegat, sumeu-li l’augment del cost de vida. Of course…

Pd: Naturalment, de la mateixa manera que el mercat immobiliari està tensionat. La infraestructura, transport públic, sanitat, etc... que avancen encara més lentament, també estan tensionades.

.

Per què regular o obligar a reduir els preus del lloguer probablement no arreglarà res

Abans us parlava de com els mercats capitalistes, sigui quin sigui, s’ajusten a nivell de preu per tal de castigar aquells que no ofereixen una bona proposta de valor als clients (generalitzant...).

Actualment, en aquest magnífic país on vivim, passen aquestes coses:

• Demanda elevadíssima de nouvinguts, turistes i expats (i tots els altres qualificatius que vulgueu) per viure al país del sol, de la paella, de les migdiades, de les ajudes i de les pensions.

• Afavoriment del sector turístic pels magnífics beneficis curt-terministes que van a les butxaques dels que busquen pelotazos. Això redueix la oferta residencial i fa pujar els preus.

• Falta d’habitatge social. La mitjana de la UE ronda el 8% i Espanya està per sota del 2%.

• Burocràcia infinita i lentíssima. Millor que no parlem de permisos, ajuntaments i amiguismes perquè acabarem malament.

• Ben poca protecció dels propietaris autòctons davant dels típics Fons Immobiliaris de Tel-Aviv, Singapur o Nova York.

• Impostos del govern que fan pagar  fins a un 10% del preu del immoble encara que sigui la primera residència d’una persona jove.

• Polítics absolutament incompetents incapaços de trobar solucions (si us plau, UN FORT APLAUDIMENT PER ADA COLAU…! I molts més, no només ella).

• Tractar de “grans tenidors” exactament de la mateixa manera tant si ets un petit inversor amb 5 pisets com si tens 3.000 immobles.

Podríem seguir. Però la idea crec que està clara.

Això ens porta a la solució màgica que molta gent reivindicava l’altre dia: abaixar els preus del lloguer perquè, suposadament, “tothom” tingui accés a l’habitatge...

Sincerament, no tinc un doctorat en això, però donat el drama que comporten els 8 punts d’aquí sobre, la meva humil opinió és que abaixar artificialment els preus l’únic que farà serà empitjorar les coses perquè:

1. Els promotors i petits inversors estaran desincentivats per invertir recursos per rehabilitar i construir.

2. S’incentivarà l’economia submergida i el cobrament de lloguers “en negre”.

3. Es podria desplaçar la pressió a altres zones.

4. La qualitat dels habitatges es veurà reduïda.

5. Hi haurà un impacte desigual, beneficiant qui ja tingui contractes i dificultant l’accés al mercat per nous llogaters, especialment els que tinguin ingressos baixos.

No hi ha solucions fàcils.

.

Com enfocar el dilema de la compra d’un immoble o el lloguer

Entendre per què passa el que passa és magnífic però, si necessitem un habitatge, seguim amb el dubte de què c*llons fer.

Abans parlàvem allò de treure’ns del cap certs tòpics. Hi ha un altre clàssic: per pagar X€ de lloguer pago X€ de hipoteca. Spoiler alert: no és el mateix.

La setmana que ve ho veurem. Avui no puc, sinó m’allargaré massa.

Cuideu-vos, vigileu i, com sempre, sentit crític.

Una abraçada ben forta.

Arnau