#20: Comprar o llogar?! Aquesta és la qüestió...
La norma del 5%.
La setmana passada us parlava d’un tema que, ben sovint, desperta passions: l’habitatge.
I és normal que ho faci, ens afecta a tots d’una manera molt directa.
Avui seguim desenvolupant el tema, centrant-nos menys en el panorama en el que ens trobem i més en la basant de inversió i finances personals.
Des de la meva experiència, us puc dir que he estat en les dues situacions.
D’aquí poc faig 30 tacus però, encara que sigui relativament jove, he estat vivint de lloguer durant més de 3 anys. Per altra banda, ara fa 2 anys i mig, vaig comprar un pis per reformar que és on estic vivint avui.
Un altre dia ja us n’explicaré més coses, de tot això. El que és important és tenir perspectiva de quines coses positives i negatives ens aporten les dues opcions.
Avui parlem de:
Diferències fonamentals del lloguer i la compra.
Com comparar-los correctament i la norma del 5%.
Què val més la pena fer?
.
Primer de tot, per si us ho vau perdre:
Actualment, a Catalunya, com en moltes altres regions, especialment a les grans ciutats, la vida urbana s’ha convertit en la norma, mentre que la rural ha perdut protagonisme. Aquest fenomen, accentuat durant les darreres dècades, ha provocat un creixement constant de les poblacions urbanes, afegint encara més pressió alcista als preus de l’habitatge.
Tingueu-ho ben clar, vivim en un mercat de l’habitatge tensionat. Cosa que fa que, òbviament, sigui més difícil accedir-hi.
Al País Valencià la cosa no és tan greu a nivell de preus, però també és cert que els sous són més baixos que a Catalunya.
Per altra banda, l’explotació turística de les illes i el seu mercat no molt abundant fa que sigui un dels llocs més Premium d’Espanya.
Sempre dic que vivim en una època de grans oportunitats però, en el cas del mercat immobiliari, la cosa està més fotuda.
Sona trist dir-ho d’aquesta manera, però fins que el gruix més gran de la població no comenci a traspassar a millor vida, la cosa no sembla que s’hagi de desinflar massa. Especialment, si seguim patint una pressió migratòria desproporcionada com el de les últimes dues dècades.
Sigui com sigui, el problema el tenim ara i avui.
Així doncs, va bé que ens ho mirem tot plegat amb una mirada pragmàtica i comencem per desmitificar certes creences.
.
Diferències fonamentals del lloguer i la compravenda
El mercat immobiliari té sempre dues cares de la mateixa moneda: la compravenda o el lloguer. Anem a veure com es diferencien l’una de l’altra i quins avantatges i inconvenients presenten.
LLOGAR
“Llogar és llançar els diners”. Clàssic.
Com deia la setmana passada. L’habitatge és una necessitat nostra i, encara que molts defensen que és un dret fonamental, no està, ni molt menys, garantit. Així doncs, pagar diners per un lloguer ens proveeix un valor, cosa que vol dir que llançar, no estem estrictament llançant els diners.
Avantatges: El lloguer, ens permet, a través d’un pagament mensual, gaudir d’un immoble del qual no estem lligats de cap manera excepte per una fiança i un mes de lloguer extra. Ens atorga una gran flexibilitat, menys compromís financer inicial i (important) una responsabilitat reduïda de manteniment.
Inconvenients: Efectivament, quan paguem un lloguer, estem pagant per el nostre cost de vida. No hi ha cap part d’aquest pagament que ens reporti res més que satisfacció a curt termini i cobrir les nostres necessitats.
Així doncs, no acumulem cap mena de patrimoni.
A més, ens exposem a alguns riscos: menys control sobre la propietat, augment potencial del lloguer, contracte finit que pot no ser renovat pel propietari.
COMPRAR
Ah… comprar un immoble. A vegades sembla que això ha de ser tot al que hauríem d’aspirar...
Avantatges: Tenim on caure morts. Tots els pagaments que fem, en part, comporten una acumulació o preservació de patrimoni. També ens pot donar una estabilitat ben desitjada.
Inconvenients: Alta despesa inicial (impostos, entrades, etc…), menys flexibilitat, costos de manteniment i les obligacions d’una hipoteca.
.
Com comparar el lloguer i la compravenda correctament
Aquí ve la llegenda urbana que vull desmitificar: “Per pagar 500€ de lloguer, en pago 500 de hipoteca”.
Em sap greu dir que no és tan simple. Parlem de coses diferents. Però per simplificar-ho, podeu quedar-vos amb aquesta norma:
El pagament mensual equivalent que us comporti una hipoteca ha de ser prou inferior al d’un lloguer. Sinó, és probable que no valgui tan la pena.
Però anem a pams, hem d’entendre que les implicacions d’una cosa o una altra són molt diferents. El lloguer és fàcil d’entendre i és intuïtiu. Pago això i rebo això. Si deixo de pagar-ho, deixo de rebre-ho.
Bé, doncs, una hipoteca té implicacions que un lloguer no comporta i que he resumit en aquests vuit punts:
La primera, i òbvia, és que hem de donar una entrada per poder accedir-hi. Habitualment el 20% de la quantitat total. Si som joves, pot ser menys. A més, hi ha altres coses com els costos de notaria i tassació.
La segona, molt desagradable, pagar un 10% de ITP (impost de transmissió patrimonial). Diners que no tindran cap retorn en absolut per nosaltres. Si comprem un immoble de 200.000€, adeu siau a 20.000€. Si tenim menys de 32 anys i complim certes condicions, podem reduir l’impost fins al 5%.
La tercera és que, òbviament, dins dels cobraments mensuals i ben puntuals del banc, hi ha una part que es destina a amortitzar la hipoteca i una altra que són interessos. Això surt d’una fórmula matemàtica la part més rellevant de la qual és que al principi de la hipoteca es paguen bastants interessos i poc a poc això es redueix fins que, passats uns quants anys, ja no se’n paguen gaires.
La quarta és que aquesta hipoteca us condicionarà la vostra mobilitat. A vegades, especialment sent joves, ens pot interessar poder tenir capacitat de moviment. No és que us caseu amb un immoble, sempre el podeu llogar, però us pot condicionar molt.
La cinquena és que quan ets propietari veus que no tot és de color de rosa. Quan s’ha de fer la revisió IITE a l’edifici, hi ha humitats, s’espatlla alguna cosa o has de fer una renovació… tot això surt de la teva butxaca.
La sisena variable és el mercat en sí. Els preus fluctuen i això ens pot afectar. Per altra banda, si teniu una hipoteca variable us exposeu als riscos d’un augment de tipus d’interès. Poden passar moltes coses durant les dècades de hipoteca…
Per acabar, la setena és que un immoble comporta impostos recurrents (IBI, escombraries…) i assegurances (de llar i de vida).
Finalment, la vuitena és que els diners destinats a una hipoteca no estaran disponibles per altres oportunitats de inversió. El famós cost d’oportunitat.
Així doncs, com podeu veure, hi ha moltes coses més a tenir en compte quan som propietaris que quan simplement lloguem.
Totes aquestes característiques qualitatives estan molt bé. Però… com fem una comparació equivalent, doncs?
La Norma del 5%:
Agafeu el preu d’un immoble, per exemple 250.000€, multipliqueu-ho per 5%, que donaria 12.500€ i dividiu-ho per 12 (mesos), que donaria 1041€. Si podeu viure de lloguer per menys que això, llogar serà, molt segurament, millor opció financera.
De la mateixa manera, si teniu un lloguer de 900€, podeu multiplicar-ho per 12 i dividir-ho per 5%, cosa que dona 216.000€. És a dir, llogar un immoble per 900€/mes és financerament equivalent a nivell de costos que ser propietari d’un immoble de 216.000€. Si podeu trobar un immoble comparable que us costi 198.000€ i us encaixa a nivell vital, pot ser una molt bona decisió financera comprar (comptabilitzeu-ho tot).
Es diu que la norma del 5% pot ser una mica optimista/esbiaixada i que caldria que fos més aviat 4.5%. Això faria que l’últim immoble d’exemple tingués un preu equivalent de 240.000€.
Si us interessa les bases matemàtiques usades per modelar aquest tipus de càlculs de costos i arribar a la norma del 4.5%, us deixo aquest vídeo en què el bo d’en Ben ho explica magníficament (en anglès):
Aviso que és força complex.
.
QUÈ VAL MÉS LA PENA FER?
Em sap greu però no us ho puc dir. Bàsicament perquè el cas de cadascú és diferent.
Us he donat una norma matemàtica perquè pugueu fer una comparació real equivalent entre els dos tipus d’operacions basada en els costos associats de cada una.
Però, al final, també depèn molt del moment vital on us trobeu.
Jo fa gairebé 3 anys em vaig trobar una situació en què comprar em quadrava.
Havia tornat a Sabadell després d’estar un temps llarg vivint de lloguer. Volia tenir independència. Havia estalviat. Els tipus d’interès estaven en mínims històrics. I, finalment, després de buscar i fer unes quantes visites, vaig trobar una cosa que em va quadrar.
Vull posar èmfasi en aquest fet: és important veure el moment vital de cadascú.
No és el mateix entrar en una hipoteca amb 30 anys que amb 60.
Esteu pagant un lloguer que us està escanyant, no us interessa moure-us a un altre regió o país i trobeu una cosa que us quadra? Comprar pot ser una bona opció.
Ara bé, hipotecar-vos per comprar un immoble que potencialment no us podeu permetre i que us deixarà coixos financerament durant anys, no és gaire bona opció. Mireu-vos-ho amb lupa.
⚠ Deixeu-me destacar una cosa: molts de nosaltres posem l’excusa de “estem invertint” quan comprem un immoble. La realitat ben sovint és que ho fem perquè ens fa feliços fer-ho i no passa res. Està bé. Especialment si us ha d’aportar qualitat de vida. Simplement, tinguem aquest fet en ment.
Segurament, hi ha bastant millors bones opcions de inversió que aquell immoble que heu vist (purament des del punt de vists de inversió).
La gent s’escandalitza molt quan veuen la revalorització que ha tingut el pis que l’avi Pepet va comprar l’any 1972. Però... s’han comptabilitzat les renovacions? L’estar pagant IBI i altres durant més de 5 dècades? I tota la resta de costos associats? Potser el retorn no ha sigut tan espectacular, al cap i a la fi.
Ara, si l’avi Pepet hagués posat aquests diners en accions de Coca-Cola… 💸
Un altre dia us en parlaré més, d’aquest tema. És important.
Fins aquí, doncs. Espero que us hagi servit.
Ja ho sabeu, si coneixeu a algú que es troba en aquesta situació de dubte, compartiu-li aquest post ;)
Una abraçada,
Arnau
⚠ Recordeu que tot el que comparteixo és només per informar i educar i res del que conté aquest post és una recomanació de compra o venda. No puc fer-me responsable de les decisions que prengueu. Feu la vostra pròpia recerca i, si teniu dubtes, parleu amb un assessor financer de confiança. ⚠
Una norma ben intuïtiva que crec que està bé. Això seria equivalent a fer servir un 6%, no un 5%. Crec que és una mica massa elevat, però segueix anant molt bé per orientar-se.
A casa fem la norma dels 200 lloguers
Un habitatge que tingui un preu de compra superior a 200 lloguers és CAR i millor llogar-lo
Senzill i aplicable a tots els països del Món